Le Viager, bon ou mauvais investissement?

untitled-design-3Hey you, ça fait un bout je l’avoue. Je suis de plus en plus dans les vidéos en ce moment sur ma page facebook et  ma chaîne youtube.

Et dans un second temps, j’étais très prise par ma première formation sur la gestion des finances personnelles que j’ai sorti en octobre, mais je ne vous oublie pas, je suis là.

Aujourd’hui nous allons parler de Viager, qui est un investissement comme un autre, donc qui peut faire beaucoup de mal ou au contraire beaucoup de bien.

Je ne sais pas pour vous mais moi je n’y ai jamais pensé et ça ne m’a jamais effleuré l’esprit ; pas parce qu’il n’y a pas de rentabilité ou parce que c’est complexe, mais tout simplement parce que je ne me vois pas être à moitié propriétaire de mon bien pendant X temps.

Qu’à celà ne tienne, l’immobilier est vaste et il y a des personnes qui sont intéressées par ce type d’investissement, nous allons donc en parler.

Qu’appelle t-on vente en viager? C’est une vente d’un bien immobilier qui se fait entre un vendeur, qui est toujours une personne âgée (c’est la réglementation) et un acheteur quelque soit son âge.

Donc vous l’aurez compris une personne jeune ne peut pas vendre en viager. La personne vendeuse deviendra ainsi l’usufruitière ( crédirentier ) et l’acheteur ( débirentier) de viendra le nu-propriétaire.

Alors c’est décidé, vous allez vous lancer, après toutes mes vidéos, il est temps pour vous, mais vous avez peur et vous vous dites, on va se protéger, prenons un viager, ça coûte moins cher.

 

Pourquoi l’achat en viager n’est-il pas un bon investissement?

 

  • Premièrement à cause du pari sur la longévité du vendeur. Je ne sais pas pour vous, mais cet aléa m’a toujours gêné, comment un bon investissement peut être aussi aléatoire?

Et surtout quelque part, vous savez que si votre vendeur décède vous serez riche, donc forcément, inconsciemment, vos prières(oui j’exagère volontairement) se liguent contre lui.

A savoir tous les jours, s’il est en bonne santé, s’il va bientôt rendre l’âme. De mon point de vue, je trouve ça un peu gore de miser son investissement sur la mort de quelqu’un. Donc non très peu pour moi.

Et puis imaginer vous un instant, vous êtes le parent de cette personne, n’aurez-vous pas peur pour la vie de votre parent, n’allez-vous pas l’appeler tous les jours pour savoir si l’acheteur n’est pas passé lui rendre visite(on ne sait jamais).

Bref, vous l’aurez compris, moi je suis vite parano et je n’aimerai en aucun cas mettre quelqu’un dans cet état.

Bien sûr tout le monde n’est pas comme moi, encore heureux, il y a des gens qui le font et le vivent très bien.

  • 2 mensualités: Oui vous avez bien lu. Effectivement, lorsque vous acheter en viager, vous devez payer dans un premier temps un bouquet lors de la signature chez le notaire, donc vous faites un prêt à la banque si vous n’avez pas la somme dans votre compte en banque.

Dans un second temps, vous aurez des rentes à payer tous les mois en plus de votre crédit à la banque.

Oui parce que les rentes de cette vente correspondent à un complément de retraite pour le vendeur. Vous n’avez donc pas le loisir la plupart du temps de jouir de votre bien au plus tôt, de le louer et de profiter de vos loyers et avoir une entrée d’argent qui vous permettre de mettre du beurre dans vos épinards.

Nous sommes bien d’accord qu’un bon investissement est un bon investissement qui rapporte dès maintenant et non pas dans 10 ans?

Vous l’avez bien compris jusqu’ici j’espère? Avec les changements de vêtements tous les 3 à 6 mois des enfants parce qu’ils grandissent trop vite ( sans parler des chaussures, ces derniers coûtent encore plus chers), on ne va pas encore se mettre martel en tête, en sortant de l’argent tous les mois.

 

  • Les impôts : En tant que acheteur vous n’avez pas le droit de déduire de vos revenus fiscaux les rentes versées au fil des mois au vendeur. Vous aurez donc une vrai perte sèche de ses rentes versées sur une période indéterminée.

Vous devrez ainsi déclarer à l’ISF, la valeur du bien déduction faite de la d’occupation par le vendeur. En cas de viager libre (sans occupation par le vendeur), c’est l’intégralité de la valeur du bien que vous devez déclarer.

 

Vous pourrez en contrepartie inscrire au passif de votre ISF la valeur capitalisée de la rente que vous versez.

 

  • Vous pouvez définitivement tout perdre si vous avez des impayés de rentes signalés par votre vendeur. Un bon coup de stress tous les mois, qui vous gardera éveillé ou vous donnera des cauchemars si vous avez le malheur de dormir profondément, si jamais vous avez perdu votre job.

Bien sûr, je vous l’ai déjà dit, ça ne sert à rien de vous leurrez, ça arrive à n’importe qui, quelque soit votre détermination ou dévotion au travail.

 

Vous vous imaginez perdre votre travail et 3 à 6 mois plus tard perdre votre investissement, ce dernier qui était sensé être un complément de revenus?

Checkez bien toutes les opportunités qui s’offrent à vous, car vaut mieux louper une soit disant bonne affaire que de se retrouver dans de sérieux problèmes.

C’est Vrai que la vente en viager peut être risqué et même très risquée, mais le risque zéro existe où?

Dans cette deuxième partie, je te parle des bons côtés de la vente en viager, tout ne peut pas être pourri partout et tout le temps. Let me show you 😉

 

Pourquoi le Viager peut-être un bon investissement?

  • Le prix, en effet le prix d’une ente à viager doit être inférieur au prix d’une vente normale, compte tenu des rentes à verser.

Et surtout la plus part du temps le vendeur n’a plus de problème d’argent, soit pas de crédit immobilier à payer à la banque. vous pouvez même être appelé à l’acheter moins cher que vous pouvez l’acheter cash.

 

Encore une fois, nous revenons sur l’intérêt d’avoir un compte en banque fourni. Les opportunités ne viendront qu’à ceux qui sont prêts à les recevoir.

 

Pour le reste, ils vous passeront sous le nez ; car vaut mieux être prêt pour une opportunité et ne pas la saisir, que de ne pas être prêt et la voir nous passer sous le nez.

 

  • Avoir une durée limitée pour l’usufruit du bien par le vendeur. En effet, vous pouvez d’un commun accord avec le vendeur de lui laisser l’appartement ou la maison pour une durée déterminée(5 ans par exemple) après l’achat du bien.

 

  • Ne pas payer de rentes. Oui Oui, vous pouvez tout à fait acheter un viager, payer votre bouquet mais ne pas payer de rentes au vendeur

 

Après toutes ces recherches, je n’ai toujours pas trouvé un intérêt palpable pour le viager, mais sait-on jamais, je m’apprête au cas où une bonne affaire me tomberai sous le nez.

A vous de faire vos propres expériences.

Dites moi dans les commentaires, si le viager vous intéresse.

En avez-vous fait de bonnes affaires?

Quelle serait pour vous la meilleure manière de l’apprivoiser?

Comme vous l’aurez compris au fil de mon article, je ne suis pas une experte, mais j’ai peaufiné le sujet, donc si vous trouvez des incohérences n’hésitez pas à le signaler.

Si vous avez aimé le sujet, n’hésitez pas à le partager sur les réseaux sociaux afin que d’autres profitent de son contenu.

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2 Responses

  1. Du grand n’importe quoi ! Je ne comprends pas comment on peut se présenter comme coach en investissement et en finances tout en écrivant de telles inepties.
    Enfin si hélas ! je comprends que le but du jeu c’est de refourguer des formations et du coaching au black probablement en prétendant pour parodier ton mentor «C’est pas moi qui vend c’est Selz»

    «mais tout simplement parce que je ne me vois pas être à moitié propriétaire de mon bien pendant X temps.»

    Preuve que tu n’y connais pas grand chose. Tu es propriétaire du bien même si tu achètes en viager ! Eventuellement le crédit-rentier en conserve l’usus voire le fructus mais ce n’est pas obligatoire. Le privilège dont dispose le crédit-rentier sur le bien (en cas de non paiement de la rente) n’est pas bien différent de celui éventuellement pris par un banquier (hypothèque).
    Si tu considères qu’en achetant en viager tu n’es pas propriétaire alors tu dois aussi considérer qu’en achetant avec un emprunt tu n’es pas propriétaire non plus (ce qui est inexact juridiquement parlant)

    «C’est une vente d’un bien immobilier qui se fait entre un vendeur, qui est toujours une personne âgée (c’est la réglementation)»
    Source ? Puisque c’est soit-disant la réglementation donne nous la référence du texte de loi !
    Personne âgée ce n’est pas une notion juridique !
    Justement et contrairement à ce qu’on pourrait penser il est souvent plus rentable d’acheter à un crédit-rentier «jeune» qu’à un crédit-rentier «vieux». Justement parce que la «décote» en cas d’usufruit ou le montant de la rente est fonction de l’espérance de vie.
    C’est donc en misant sur un cheval jeune qu’on a le plus de chance de faire une bonne affaire !

    «comment un bon investissement peut être aussi aléatoire?»
    C’est tout ce que tu as comme argument madame la super coach ? T’as fait quel cursus en économie/gestion ? Est-ce que toute ta compétence ne serait pas tirée d’une formation type «Blog qui rend riche immo qui rend beau» ?
    Justement les meilleurs investissements sont ceux dont le risque (ou plutôt l’aléatoire de la réalisation du risque) est grand.
    Les investissements les moins aléatoires (ie les moins risqués) rapportent généralement des clopinettes.
    Et en en réfléchissant un peu le viager peut être moins aléatoire qu’un investissement locatif. En effet pour ce dernier tu as l’aléa de ne pas trouver de locataire, de tomber sur un locataire qui ne paie pas dès le premier jour de la trêve hivernale, d’avoir un turn-over important. Pour au final avoir une lourde fiscalité sur les loyers encaissés.
    Un viager occupé le «loyer» payé par l’occupant est directement déduit du prix d’achat dès l’acquisition et cela sans fiscalité sur ce «loyer»

    «Bref, vous l’aurez compris, moi je suis vite parano et je n’aimerai en aucun cas mettre quelqu’un dans cet état.»
    Non c’est clair toi tu préfères vendre des formations au black pour ne pas payer ni tva, ni charges sociales, ni cfe … c’est sûr que c’est beaucoup plus éthique…
    Justement figure-toi qu’on a constaté que les personnes agées qui vendaient leur bien en viager avaient une meilleure vie. Une rente qui tombe en plus d’une maigre retraite (tout le monde ne peut pas vendre des formations au black) ça fait du bien par où ça passe. Un bouquet c’est aussi l’occasion de se payer un petit voyage ou de gâter ses héritiers de son vivant plutôt qu’attendre qu’ils s’entre-déchirent une fois ton corps à peine froid (ou qu’ils bradent ton bien histoire de régler ça au plus vite)
    Le viager n’est pas qu’un truc morbide et au fond il a des cotés plus éthique que le dernier smartphone à la mode fabriqué par des gamins dans des conditions déplorables en Asie…

    «Nous sommes bien d’accord qu’un bon investissement est un bon investissement qui rapporte dès maintenant et non pas dans 10 ans?»
    NON madame la grande coach prix nobel d’économie remis par la grande confrérie des blogueurs vendeurs de formations, coaching et séminaires !
    La preuve c’est que tes bons investissements ne te dispensent pas de vendre au black des formations et du coachng. Pourtant t’as du pognon plein le fion maintenant et pas dans 10 ans ! Tu vis aux Bahamas maintenant et pas dans 10 ans (non ? comme c’est étonnant)
    C’est juste que tu t’es fait niquée avec cette connerie marketing par des tondus auto-proclamés multi-millionnaires et maintenant t’essaies de nous niquer à notre tour pour refourguer tes formations au black maintenant et pas dans 10 ans !
    Mais bon la prêtresse du coaching grande spécialiste de l’indépendance financière (mais qui travaille toujours parce que l’immobilier qui rapporte maintenant et pas dans 10 ans ben finalement ça rapporte pas assez pour glander maintenant et pas dans 10 ans!)

    «En tant que acheteur vous n’avez pas le droit de déduire de vos revenus fiscaux les rentes versées au fil des mois au vendeur. Vous aurez donc une vrai perte sèche de ses rentes versées sur une période indéterminée.»
    Madame la prêtresse de l’investissement n’aurait-elle pas encore saisie la différence entre dépense d’investissement et charge ?
    En même temps madame la grande prêtresse de l’investissement avec ses investissements qui lui rapportent maintenant et pas dans dans 10 ans elle a quand même besoin d’aller travailler en plus des ventes de ses formations au black pour acheter des chaussures qui coûtent de plus en plus plus chère (pauvre malheureuse)

    «Vous devrez ainsi déclarer à l’ISF, la valeur du bien déduction faite de la d’occupation par le vendeur. En cas de viager libre (sans occupation par le vendeur), c’est l’intégralité de la valeur du bien que vous devez déclarer. »
    Et pour tes investissements locatifs qui rapportent maintenant et pas dans 10 ans tu déclares quoi à l’ISF madame la grande prêtresse qui n’a pas les moyens d’acheter des chaussures mais qui paie l’ISF ?

    «Vous pouvez définitivement tout perdre si vous avez des impayés de rentes signalés par votre vendeur»
    Contrairement aux investissements qui rapportent maintenant et pas dans 10 ans car comme chacun sait les mauvais payeurs ça n’existe pas pas plus que les vacances locatives etc. En tout cas pas si on achète les formations vendues au black par madame la grande prétresse de l’investissement !

    • Danielle dit :

      Bonnne et heureuse année 2017 Didier fabrice.

      Wow quelle violence dans tes propos.
      Merci pour ton passage sur mon blog et surtout pour les pépites que tu nous partage sur le viager dans ce commentaire.

      tu as toujours su partagé des connaissances dans les autres blogs et je les ai toujours trouvés appréciable.

      Je ne te demande pas d’être d’accord avec moi, mais un peu plus de courtoisie serait la bienvenue.

      Je te souhaite une très bonne soirée

      Un peu

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