Les 3 méthodes pour faire de l’immobilier rentable

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L'immobilier est un domaine vaste qui demande à être étudié avant de s'y aventurer. Suivant vos objectifs et vos ambitions, vous choisirez ce qui vous correspond le mieux en terme de gestion et de gain pour votre bien locatif.

Ne vous y trompez pas, faites votre plan dès le départ sinon la mise en place d'une nouvelle gestion sur les cendres de l'ancienne sera plus longue et peut être difficile selon comment vous aurez exploité le bien avant.

Nous allons donc voir dans cet article, les domaines de l'immobilier qui rapporte dès la mise en place. Nous irons du plus simple au plus difficile.

La colocation meublée

La colocation comme vous avez dû l'entendre ces derniers temps est une recherche de plus en plus présente et ce pour les personnes de tout âge vivant seul.

Avant, et toujours aujourd'hui d'aucun pense que la colocation est un type type d'immobilier destinée et faite pour les étudiants. Encore hier, j'en parlais à un collègue du fait que j'allais peut être mettre ma résidence principale en colocation pour louer plus grand près du boulot.

Sa réaction : " Ah non, ne fais pas ça, ces étudiants vont t’abîmer ta maison, tu ne la reconnaîtras pas quand tu voudras y revenir"

J'ai donc dû le rassurer que non la colocation n'est pas faite que pour les étudiants, il y a le plus souvent des jeunes travailleurs ou des personnes d'un âge plus avancé vivant seuls qui préfèrent se mettre en colocation que de se trouver un bien trop petit pour le même prix.

Et même, tous les étudiants ne sont pas des personnes irresponsables. Et sachez aussi que le bien que vous mettez en location attirera les personnes qui lui ressemblent. Une colocation à 800 euros à Paris n'attirera pas le même genre de candidats qu'une colocation à 500 euros à Cergy ou à 350 euros à Saint Etienne.

Donc pensez bien au standing que vous voulez donner à votre bien locatif. c'est aussi pour cette raison que je vous parle de colocation meublée. Je n'en ai jamais vu, mais je sais qu'il existe des colocations nues.

Petite histoire : Une amie vie actuellement au kenya et autour d'elle, il n' ya que de la colocation nue. Elle a décidé de faire du meublé. Vivant elle même  dans l'appartement, elle y a mit tout le standing possible.

Vous pensez que ça fonctionne?

Bien spur que ça fonctionne, elle ne loue qu'aux expatriés qui sont souvent dans le pays pour une période tout aussi longue que celle des étudiants c'est à dire 1 à 2 ans, mais "sporadiquement". Oui vous avez bien lu, actuellement, elle a un colocataire qui n'est là qu'une semaine sur 2 pendant 1 an.

Parlons maintenant du matériel indispensable dans votre colocation qui fera en sorte que vos locataires se sentiront bien. Euh si vous n'avez pas encore compris le but de ce blog, c'est créer de la valeur pour vous et pour les autres.

Voici le matériel

  • Un lit pour chacune des chambres, pas de clic-clac s'il vous plaît, un bon lit et un bon matelas pour les lombaires.
  • Un bureau dans chaque chambre, efficace pour travailler tranquillement loin des bruts de la communauté.
  • Un petit téléviseur mural dans chaque chambre, ça ide si votre locataire est un petit solitaire à ses moments perdus. On a tous besoin de temps en temps d'avoir sa propre télécommande.
  • Une douche dans chaque chambre si l'architecture de votre appartement le permet et sinon une douche supplémentaire, c'est obligatoire lorsque vous avez plus de 4 chambres.
  • Une machine à laver pour que vos locataires n'aient pas à partir au lavomatic, ce n'est jamais très plaisant surtout si on n'a pas beaucoup de linge, on se dit que c'est du temps perdu d'y aller. Alors que lorsqu'on est chez soi, on peut facilement faire autres chose pendant ce temps.
  • Un sèche linge. Certaines personnes vous diront:"mais pourquoi faire? Eh bien pour sécher le linge pardi. Mais ils ont des séchoirs. Oui c'est vrai, mais c'est toujours plaisant d'(avoir la possibilité de faire sécher son linge le plus vite possible. Et surtout pour VOUS! ça évitera tout humidité et toute possibilité de moisissure dans les chambres à cause d'un séchage intensif. Alors merci de penser à votre sèche linge.
  • Une Cafetière car tout le monde boit du café sauf moi, donc pensez aussi à une bouilloire pour les adeptes de thé. ça rendra la cuisine plus convivial pour un échange autour du café.
  • Des casseroles et des couverts
  • Un téléviseur dans le salon avec une box et une connexion wifi, ainsi que des fauteuils bien sûr.
  • Un Réfrigérateur et un congélateur à tiroir, pas des anciens où tout est à l'intérieur et il faut fouiller pour trouver
  • La cuisine doit être équipée

Maintenant que nous avons vu ensemble le matériel, sachez que la colocation peut vous rapporter plus de 50% de plus qu'une location normale.

Après cette bonne mise ne jambes de la colocation, passons à :

L'immeuble de rapport

Ouch! ça pique ça!

Qu'est ce qu'un immeuble de rapport? C'est la question que tu te pose si tu es néofite.

Un immeuble est un bien immobilier dans lequel il existe plusieurs lots à loués dont une seule personne est propriétaire. S'il y a plusieurs propriétaires donc 1 par lot, c'est ce qu'on appelle un immeuble.

Vous vous dites sûrement que ce n'est pas pour vous ça, et pourquoi donc? Un immeuble  de rapport commence avec 2 biens. ça peut faire peur à première vue, je comprends mais nous nous mettons nos propres.

immeuble de 4 appartements

Lorsque vous achetez un immeuble de rapport, vous êtes le seul propriétaire donc le seul décisionnaire. Pourquoi un immeuble de rapport? Tout simplement parce que vu la méconnaissance ou la peur ce genre d'investissement, il y a peu de candidats, ce qui entraîne les prix bas.

Et nous sommes bien d'accord, plus il y a de m² moins le m² est cher. Il suffit de comparer le prix au m² des appartements plus grands à celui des plus petites surfaces.

Si vous n'avez pas encore acheté votre résidence principale, je vous conseille d'acheter un immeuble dans lequel vous vivrez en plus d'avoir des lots que vous louerez. Vous vous retrouverez ainsi à ne pas payer de crédit pour votre résidence principale mais plutôt à avoir de l'argent qui rentre pour cette résidence.

prenons un exemple: 1400 euros de loyers - 1200 euros de crédit = 200 euros dans votre poche tous les mois. Alors? Alors?

Avec un immeuble de rapport bien acquis de ne serait-ce que  2 appartements, vous vous retrouverez avec un cash flow supérieur à si vous achetez pour le même prix 2 biens séparément. C'est un tout en un.

  • Un bien pour avoir plusieurs appartements
  • Une seule fois chez le notaire donc des frais en moins

Pensez à faire les choses correctement. Les espaces communs doivent être entretenus par vous donc :

  • Une femme de ménage pour passer 1 fois tous les 15 jours dans l'immeuble pour l'entretien.
  • Soit vous avez un bac poubelle pour chaque locataire, soit vous avez un grand bac et c'est la femme de ménage qui s'en occupe.
  • Les compteurs électriques doivent être individuels, car un compteur commun commun peut vous être préjudiciable ne terme de facture. Et surtout pas des sous-compteurs, c'est punissable par la loi car c'est considéré comme une revente d'électricité et vous n'aurez aucun recours si le locataire ne paye pas.
  • Mettez en place et collez un règlement intérieur pour votre immeuble au vu de tout le monde. vous pouvez même le fournir avec le contrat de location.
  • une boîte aux lettres pour chaque appartement s'ils n'existent pas.
  • Des minuteurs dans les communs pour éviter le gaspillage

Si vous voulez en savoir plus sur les immeubles de rapports et leurs rentabilités, vous pouvez aller voir le site de Guillaume Lanvin Immeuble de rapport, un blog plein d'histoires sur les acquisitions avec des chiffres.

Voilà, j'ai fait le tour concernant l'immeuble de rapport. Lancez-vous!

Maintenant attaquons le must du must, c'est un virus en ce moment, il s'étend partout dans le monde et toutes les classes sociales sont concernées. Pour ça il suffit soit de voyager, soit d'être propriétaire d'un bien à louer ou les deux!

La Location saisonnière

Cette dernière méthode est juste monumentale, elle fonctionne tellement bien que plein de plateformes se sont créées grâce à elle. Elle vous permettra de faire jusqu'à 25% de rentabilité par an très supérieure à un bien loué normalement qui vous aurait rapporté au plus 10%.

Ne lésinez pas sur les moyens, le marché est vaste, la concurrence est rude, mais bien sûr on a toujours sa part du gâteau à prendre si on sort du lot.

Quelles sont les caractéristiques pour bien choisir son appartement?

  • Une petite surface, moi je préconise un deux pièces, c'est toujours plus agréable qu'un studio.
  • Un bien près des transports, métro, bus, Rer, tram, ça évitera des km de marche à votre invité

Parlons maintenant de l'équipement. Votre bien doit avoir une personnalité sans être pour autant trop chargé. Vous prendrez tous les équipements cités dans la colocation et vous y ajouterez:

  • Une trousse de pharmacie, c'est important au cas où votre locataire a besoin d'un pansement  d'urgence ou quelque chose en premier secours.
  • Un extincteur. Je ne sais pas qu'il est obligatoire mais pensez-y, si vous ne voulez pas avoir de surprise lors d'un check out.
  • Remplissez 2 à 3 tiroirs de linges de lit, de plaids pour les soirées froides devant la télé et de serviettes de bain.
  • Avoir toujours un lit dressé avec des serviettes propres au pied du lit.
  • Des petits objets accueillants, thé, café, chocolat, ou autres petites gourmandises.
  • Quelques bouteilles de bière dans le réfrigérateur et du vin pour une petite entrée d'argent supplémentaire.

Si votre location saisonnière est un bijou, elle sera vendue chère grâce à tous les commentaires positifs qu'elle générera sur les plateformes sur lesquelles vous l'aurez mise en ligne.

Pour les plateformes, pensez à Airbnb et Booking pour les plus côtés et pensez aussi au fil de votre réussite dans ce domaine de créer votre propre site pour plus de visibilité.

Concernant la fiscalité de votre bien qu'il soit en colocation meublé ou en location saisonnière, vous trouverez des pépites dans le livre de Ludovic Matten Ils se sont enrichis grâce à la Location saisonnière que je vous recommande vivement car vous y gagnerez en sérénité et en argent. Ne faites pas comme toutes ces personnes dont on dit partout qu'elles ne payent pas leurs impôts sur les loyers perçus.

Contrairement à ce que vous croyez l'Etat met tout en oeuvre pour pister tous les propriétaires de AIRBNB qui ne sont pas en règle. Tôt ou tard, vous serez une cible verrouillée (ahah, oui j'aime les films d'action)

Voici pour moi les méthodes qui rapportent pour un seul bien une grosse rentabilité immédiate.

Quelle est la méthode que vous pratiquez ou voudrez pratiquer pour plus de rentabilité?

Si vous pratiquez, faites-nous partager un ou plusieurs matériels que vous utilisez non cités et dont vos clients sont satisfaits.

Ps: la transparence est de rigueur, si vous passez par mon lien pour acheter le livre de Ludovic Matten sur la location meublée, je toucherai un petit pécule.

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8 Responses

  1. Guillaume dit :

    Bonjour,
    Je te rejoins sur ces 3 points . Il est parfois difficile pour un première investissement de se projet sur ce genre de projet complexe. Evidement la rentabilité et là , mais les risques sont aussi plus importants. Se lancer oui mais se former aussi 😉

  2. Vincent dit :

    Bonjour Danielle,
    Je pratique la location meublée dans les grandes villes et l’immeuble de rapport plutôt à la campagne. Je trouve des avantages et des inconvénients à chacun de ces investissements. L’avantage de l’immeuble de rapport en location nue est que tu peux défiscaliser sur tes revenus globaux (déficit foncier). Ceci n’est pas possible en meublé (catégorie des revenus BIC).
    Au plaisir !

    • Danielle dit :

      Bonjour Vincent,
      Merci d’être passé par ici. oui, en effet comme partout, il y a des avantages et des inconvénients.
      c’est clair que le déficit foncier est génial quand tu es très imposé.
      Quels sont pour toi les avantages d’un meublé?

  3. Rémi Immo dit :

    Salutations, de l’info tout à fait appréciable.

  4. julien dit :

    Bonjour Danielle,

    Tout d’abord félicitations pour ton blog, ton parcours et ta joie de vivre.
    J’ai découvert ton blog par l’intermédiaire de ton interview sur le site invest immo club.
    J’ai beaucoup apprécié tes remarques et tes conseils.
    Je suis moi même investisseur et je cherche à te joindre par l’intermédiaire de ton blog mais je ne ‘ai pas trouvé d’adresse de contact pour te joindre ?
    J’espère avoir de tes nouvelles rapidement et pouvoir te contacter quand tu auras lu ce message,
    A bientôt et encore félicitation,
    Julien

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