Les 10 conseils pour te lancer dans ton premier projet immobilier

1055078912_34b3f87376_nVous avez décidé de vous lancer, mais…….. le fameux mais qui sait bien retarder tout événement qui nous fait peur est là. Mais, je ne sais rien de ça, mais je vais me planter lamentablement(c’est celui qui dit qui sera). Et si j’ai un soucis avec l’appartement, comment je fais, et si……, et si…

STOOOOOOOOP.

On arrête tout de suite, je vais vous faciliter la tâche, oui vous aurez des problèmes, je nage dedans en ce moment, ça prendra le temps que ça prendra mais vous en aurez.

Alors soit, vous foncez en vous disant que vous en aurez et à prendre les précautions, pour en avoir moins, soit vous continuez à vous poser les questions et à ne rien faire. Si vous vous décidez d’y aller, voici les 10 conseils que je vous donne.

Apprenez des autres

Une phrase de Josh Billings dit: »Ce n’est pas ce que nous ignorons qui nous empêche de réussir, c’est ce que nous croyons à tort qui est notre plus grand obstacle. »

Beaucoup de personnes l’ont fait avant vous alors écoutez leurs conseils et prenez des notes. Lisez les histoires immobilières bonnes et mauvaises, ça vous permettra de savoir ce qui vous attend. Des décisions à prendre lorsque vous en rencontrerez.

On apprend de ces erreurs, certes ; mais moins vous en ferez moins vous perdrez d’argent, parce qu’une mauvaise affaire peut vite devenir un cauchemar et vous plomber la vie, en terme de temps, d’énergie et surtout d’argent.

Ce que vous apprendrez des échecs et des réussites des autres par leurs blogs ou leurs vidéos, vous permettra de gagner des  dizaines de milliers d’euros.

Achetez via un agence ou un chasseur de biens

Pourquoi ce conseil? Alors qu’on sait bien qu’une agence touche une commission. J’ai envie de vous dire et alors? Il faut bien qu’ils gagnent leurs vies.

Acheter en agence vous permettra tout simplement de faire des économies. En effet, les particuliers qui mettent leurs biens en vente direct ne s’intéressent pas au prix du marché.

J’entends souvent dire, mon voisin a vendu à tel prix, moi aussi je vais faire pareil ou carrément plus haut. Mais entre temps le prix au m², il n’a pas stagné lui! S’il a augmenté, il le sait et vous le dira, mais s’il a baissé jamais ce particulier ne s’alignera parce qu’il considère qu’il a fait des travaux, ou parce qu’il n’a pas d=fini de rembourser son crédit immobilier.

Il aura donc besoin d’un petit pécule pour se refaire une santé après sa vente. Tout ceci est bien beau, mais qui est perdant et bien c’est VOUS.

L’agence immobilière vous permettra en plus d’avoir un bon prix du marché, de pouvoir négocier sans conflits. Vous donnez un prix, il le soumet au vendeur en donnant les arguments dont il a l’expertise car c’est son travail.

Vous attendez tranquillement la réponse dans votre canapé, les pieds en éventail. Laissez donc faire les professionnels.

Visitez plusieurs biens immobiliers

Quand on commence à visiter, on souhaite que le premier bien qu’on visite soit le bon. NON, cette règle ne fonctionne pas dans le contexte de l’investissement immobilier. Ceci peut arriver mais c’est rare qu’un premier bien corresponde en tout point à ce qu’on désire.

La visite de plusieurs biens permet de fignoler pour vous et l’agent immobilier les caractérisques du bien qu’on veut VRAIMENT.

Si vous voulez des travaux, au fur à mesure des visites, vous verrez  des horreurs et vous saurez exactement ce que vous ne voulez pas.

Donc Visite-Visite-Visite

Restez en veille permanente

Ne jamais relâcher, ou perdre espoir. L’aventure peut être longue pour la recherche de votre bien. Inscrivez-vous sur les sites de recherches tels que: Leboncoin, Seloger pour ne citer que ceux-là et entrez vos critères.

Pensez à prendre contact avec les agents immobilières, ils connaissent mieux le marché, ils sauront vous aiguiller. La veille permanente vous permettra d’être au courant plus rapidement, que les autres investisseurs, des nouveautés accessibles sur le marché.

Constituez votre réseau

Cette phase est très importante, car elle vous rassure dans la faisabilité de votre projet.

Qui doit rejoindre votre réseau

  • Un agent immobilier. Le rôle de l’agent immobilier comme vu plus haut est de vous trouver un bien dans les critères de votre recherche, de vous chouchouter et ainsi toucher sa commission.

 

  • Un artisan. Certes il est sensé faire des travaux mais il peut aussi vous aider dans la viabilité des travaux à exécuter. Le prix approximatif de ceux-ci avec une marge moins grande que si c’est vous qui l’aviez estimé.  Il est apte à savoir si l’humidité d’une pièce est traitable, quels sont les matériaux de qualité à utiliser pour un coût faible. N’hésitez donc pas à l’amener avec vous lors des visites, vaut mieux perdre 100 euros de déplacement que 1000 à 10.000 euros sur une fausse estimation.

 

  • Le Notaire. Le notaire est la personne qui vous permettra de signer votre compromis au début et l’achat de votre bien à la fin des démarches. Ne le négligez pas. Il est aussi préférable d’avoir son notaire que d’utiliser celui du vendeur. Il étudiera le dossier et vous indiquera certaines petites subtilités que vous ne verrez pas dans toute cette paperasse, comme par exemple: » L’acheteur prendra à ses frais le raccordement si ce n’est pas aux normes ». J’ai cru la vendeuse quand elle m’a dit que tout était aux normes, avec cette petite phrase, ma facture a vite grimpé et quand ce n’est pas prévu das votre budget emprunt,vous vou retrouvez vite avec un trou dans votre trésorerie

 

  • Le Courtier et/ou conseiller bancaire. En effet, vous pouvez avoir les deux. Oui puisque  votre conseiller vous dira en premier, car il vous connait, vos comptes et vous,combien vous pourrez empruntez. Le courtier aussi peut le faire, mais moi je préconise d’en prendre un lors de la recherche de financement. Celui-ci testera les taux du marché grâce tous les établissements financiers avec lesquels il fait affaire, et il vous donnera de meilleurs avantages que votre conseiller bancaire.

 

Voilà, voilà pour votre réseau à mettre en place, ne lésinez pas sur les moyens, il pourrait vous en coûter.

Testez la marché dans votre secteur

Lorsque vous pensez avoir trouvé votre bien, ne vous précipitez pas. C’est vrai que souvent dans ces cas là, le temps n’est pas notre meilleur allié, mais oui, si vous l’avez trouvé à votre gout, quelqu’un d’autre aussi le convoite.

Faisons quand même le vide autour de nous, un peu de relaxation. Faites une petite annonce de le location sur un site qui le permet. Sans photo c’est mieux, ça évitera de rebuter les locataires si l’appartement est en mauvais état.

Lorsque vous avez plus de 5 emails de demandes la première journée de l’annonce, ça veut dire que le marché est satisfaisant. Si vous avez 2 mails en une semaine, laissez tomber car vu que ce sera votre seul bien et que vous allez rembourser votre crédit, il y a de fortes chances que vous vous retrouviez avec un locataire par dépit.

Après tout le mal que vous vous donnerez, ce serait dommage de se retrouver avec un locataire qui n’est pas à la hauteur de votre bijou.

Dans un premier temps, prenez une petite surface

Pour un premier projet dirigé de A à Z par vous, prenez une petite surface, pas un modèle déjà tout fait comme les LMNP étudiants préfabriqué par bon nombre de promoteurs(d’ailleurs ceux-là ne sont pas dirigés par vous), vous n’en récolterez que ce qu’on veut bien vous donner.

Un petit 4% net par ci ou un 6%  brut par là, No Way.

Cherchez un petit studio dans l’ancien, un  studio assez grand quand même(30 à 40 m²), pour que votre futur locataire soit à l’aise. Un premier étage même sans étage est préférable, vu qu’il n’aura pas de meubles à transporter, vous êtes sûr qu’il ne s’en plaindra pas.

Les meublés étudiants sont les biens les plus prisés dans les villes universitaires. Pour votre premier avec une gestion par vous, pensez à un meublé étudiant.

Suivez son intuition

Vous avez pensé à investir, vos proches ont essayé de vous en dissuader. Pourquoi tu veux faire ça, tu n’auras que des problèmes avec tes locataires, je connais un tel qui l’a fait et ça n’a pas marché, tu vas te planter en beauté.

Vous ne les avez pas écouté, vous avez suivi votre voie et aujourd’hui vous savez que vous êtes prêts. Lorsque vous commencerez les visites, suivez toujours cette intuition qui vous a guidé jusqu’ici.

Ecoutez votre interlocuteur, détecter les signes d’hésitations lorsque vous lui posez une question. Notez la pour la lui reposer subtilement plus tard en espérant la même réponse, sinon, il y a anguille sous roche.

Vous sentez de l’humidité et il vous dit que non? Eh bien une autre anguille en vue. Si cette intuition vous dit que c’est trop beau pour être vrai, cherchez tous les vices cachés sinon fuyez.

Négociez toujours et toujours

La société nous forme à ne plus négocier quoi que soit, dans tous les espaces de vente les prix sont affiché fermes. Votre bien aussi aura un prix ferme, ne vous y fiez pas. Il est négociable et la plus part du temps beaucoup plus qu’on ne l’imagine.

Il vaut mieux faire une offre très basse à laquelle vous pourrez rajouter de l’argent si ça ne passe pas que de faire une offre qui va être acceptée aussitôt et là vous vous demanderez à ne plus ne dormir si une plus basse aurait été acceptée.

Utilisez la technique de l’accord de principe de la banque avec un montant bas afin que le vendeyr sache que vous voulez le bien mais au prix indiqué dans l’accord.

Ne vous laissez pas intimider et ne soyez pas ferme. Ce n’est pas un bras de fer.

Financez à crédit

Je ne vous le dirai jamais assez c’est sûr, mais financer un bien à crédit permet de rentabiliser à fond son investissement.

Lorsque vous financez à crédit, qui plus est sans apport, vous êtes sûr de ce que vous sortez et de ce que vous obtenez tous les mois. Les intérêts sont déductibles, vous paierez donc moins d’impôts sur vos loyers en plus des autres charges que vous avez déjà(taxe foncière et charges de copropriétés).

Empêchez-vous de mettre vos 10.000 euros d’apports donc vous êtes si fier, ils sont mieux dans votre compte en banque que dans celui des autres.

Quels conseils pratiquez-vous dans vos recherches? si vous en avez d’autres Partagez-les dans les commentaires.

Si cet article vous a plu, merci de le partager afin que le plus grand nombre en profite.

You may also like...

2 Responses

  1. J’ai réussi, à avoir un financement rapide et sans aucun frais à l’avance avec cette institution. Contactez les http://www.meilleur-credit.net

  1. août 25, 2016

    […] Vous voulez vous lancer, n’oubliez pas de lire l’article suivant : Les 10 conseils pour un premier projet immobilier. […]

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *